کمیسیون خرید ملک در ترکیه
کمیسیون خرید ملک در ترکیه چند درصد است؟ اصلا می‌دانید که در خرید ملک و مستغلات در ترکیه، به جز هزینه خرید ملک، چه هزینه‌های جانبی دیگری را باید پرداخت کنید؟ هزینه مالیات، هزینه انتقال سند، هزینه کمیسیون خرید انواع ملک از جمله ملک تجاری، ملک دست دوم، مسکونی، ویلایی و… چقدر است؟ این مسئله برای خریداران خانه و ملک در شهرهای مختلف ترکیه اهمیت زیادی دارد. چرا که بر حسب درصدی از کل هزینه ملک برآورد می‌شود. حال هرچه ملک گران‌تر باشد، حق کمیسیون نیز بیشتر خواهد بود. یعنی یک درصد بالا و پایین شدن آن، شامل رقم زیادی می‌شود. برای همین ما در یو اف اس، قوانین کشوری ترکیه برای درصد کمیسیون خرید ملک که هم خریدار و هم فروشنده باید پرداخت کنند را به طور کامل به شما ارائه داده‌ایم. با ما همراه باشید تا تمام هزینه‌هایی که شما در خرید ملک در ترکیه متحمل خواهید شد را به تفکیک بررسی کنیم.
چه کسی درصد کمیسیون املاک در ترکیه را تعیین می کند؟
کمیسیون خرید ملک در ترکیه به مشاور املاک و نمایندگان معتبر املاک و مستغلات تعلق می‌گیرد. اگر به این فکر کنید که هرگونه ایراد قانونی در طول پروسه خرید ملک و انتقال سند، را نمی‌توانید با شکایت دنبال کنید، به نقش مهم مشاورین املاک ترکیه پی خواهید برد. شما در نهایت یک قرارداد را امضا خواهید کرد. حال اگر قیمت بیشتری از شما گرفته شده باشد و یا ملک آن چیزی نیست که شما می‌خواستید، چه خواهید کرد؟ نمایندگان املاک نقش واسطه میان خریدار و فروشنده را ایفا می‌کنند. یعنی با حفظ منافع هر دو طرف از بروز مشکل و نارضایتی جلوگیری خواهند کرد. از طرفی به خریداران مشاوره تحلیل و آنالیز املاک مختلف را به طور دقیق و کارشناسانه ارائه می‌دهند. برای همین پرداخت کمیسیون خرید خانه در ترکیه، حق آنان است.
حقی که از طرف آیین‌نامه تجارت معاملات ترکیه تعیین شده است. این آیین‌نامه را وزارت مسکن ترکیه مشخص می‌کند. تمام معاملات ملکی (خرید ملک، فروش ملک، اجاره ملک) باید در چارچوب این قوانین مشخص شده باشد. نرخ کمیسیون خرید ملک در ترکیه نیز که باید خریدار و فروشنده پرداخت کنند را همین نهاد مشخص می‌کند. عدم پرداخت سهم مشاورین املاک و نمایندگان خرید و فروش ملک در ترکیه، مغایر با قانون ترکیه است و عواقبی برای هر دو طرف معامله خواهد داشت.
آیین‌نامه کمیسیون املاک و مستغلات کدام است؟
قانون شماره 2644 ترکیه، به قانونی بودن خرید خانه از سوی خارجیان واجد شرایط دلالت دارد. ماده شماره 20 آیین‌نامه تجارت معاملات ملکی در ترکیه نیز مربوط به کمیسیون خرید خانه و ملک در این کشور است. بر طبق این ماده، نرخ کارمزد خدمات در تمام قراردادهای خرید و فروش، نباید از میزان 4 درصد بیشتر شود. البته این 4 درصد شامل مالیات ارزش افزوده نیست، و میزان آن در قرارداد کارگزاری به طور دقیق درج می‌شود. از طرفی پرداخت این کمیسیون مشخص شده به طور مساوی میان فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود مگر اینکه در داخل قرارداد به طور شفاف نوع پرداختی‌ها مشخص شده باشد. دیگر اینکه برای اجاره ملک در ترکیه، کمیسیون مشخص شده باید در کمتر از 1 ماه پرداخت شود.
چند نکته مهم در مورد پرداخت حق کمیسیون خرید ملک و خانه در ترکیه
- هم خریدار و هم فروشنده ملزم به پرداخت حق کمیسیون که 3 درصد کل هزینه ملک است، می‌باشند.
- اگر شما بدون واسطه ملک خریداری میکنید، نیازی به پرداخت کمیسیون نخواهید داشت. یعنی مثلا شما یک واحد آپارتمانی در استانبول را مستقیما از شرکت سازنده خریداری میکنید. اینجا دیگر بحث کمیسیون خرید مطرح نیست.
- اگر چنانچه معامله میان خریدار و فروشنده به هر دلیل فسخ و باطل شود، پرداخت هزینه کمیسیون با کسی است که معامله را فسخ می‌کند.
- هزینه‌ای که بابت کمیسیون املاک پرداخت میکنید، جدا از دیگر هزینه‌های جانبی شما از جمله هزینه انتقال سند، هزینه مترجم؛ مالیات و … است.
هزینه های خرید ملک در ترکیه
قیمت خرید ملک و خانه در ترکیه، تمام هزینه‌ای نیست که باید شما پرداخت کنید. به‌عنوان مثال اگر ملک شما، ارزش 300 هزار دلار داشته باشد، شما علاوه بر پرداخت 300 هزار دلار، هزینه‌های جانبی دیگری را نیز باید پرداخت کنید. بسیاری از افراد بدون اگاهی از هزینه‌های جانبی خرید ملک از جمله حق کمیسیون، مالیات، هزینه وکیل، مترجم و… نسبت به خرید اقدام می‌کنند و در طول پروسه خرید با مشکل مواجه می‌شوند. تمامی این هزینه‌ها کاملا مطابق با قوانین دولتی ترکیه است و میزان آن از سمت خود دولت مشخص می‌شود. شاید هر سال با تغییرات در سیاست‌گذاری‌ها، میزان این نرخ‌های جانبی نیز اندکی دستخوش تغییر شود. که البته برای گرفتن لیست دقیق نرخ کمیسیون در ترکیه و دیگر هزینه‌های جانبی می‌توانید با کارشناسان ما در یو اف اس تماس بگیرید. در ادامه لیست تمام هزینه‌های جانبی خرید و فروش و اجاره ملک در ترکیه را برایتان آورده‌ایم.
- هزینه نقل و انتقال سند
برای تنظیم فرم‌های قرارداد و عقد قرارداد میان دو طرف معامله، هزینه‌ای باید پرداخت شود. مقدار تعیین شده آن نیز از سوی وزارت مسکن ترکیه، 4 درصد ارزش ملک اعلام شده است. یعنی یک ملک به ارزش 100 هزار یورو، 4 هزار یورو هزینه نقل و انتقال سند ملکی یا تاپو را در پی خواهد داشت. این هزینه بین دو طرف معامله، یعنی خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. پرداخت آن نیز باید از طریق بانک صورت گیرد.
با انواع سند ملکی در ترکیه آشنایی دارید؟
- هزینه کمیسیون خرید ملک
تعرفه حق کمیسیون خرید ملک در ترکیه مطابق با قانون برابر 3 درصد ارزش ملک است. یعنی برای یک ملک به ارزش 100 هزار یورو، شما باید 3 هزار یورو بابت حق کمیسیون به نمایندگان مشاور املاک پرداخت کنید. جای تعجب نخواهد بود اگر برخی از مشاورین املاک درصدهای بالاتر را از خریداران طلب کنند، اما شما به‌عنوان خریدار باید کاملا حواستان باشد. اینجا سوالی برای خریداران خانه و ملک مطرح است. آیا حق کمیسیون خرید انواع ملک‌ها با هم برابر است؟ یعنی برای معاوضه ملک یا خرید ملک دست دوم یا ملک کلنگی، پرداخت کمیسیون در ترکیه به چه صورت خواهد بود؟
- کمیسیون خرید ملک دست دوم
فرقی نمی‌کند، برای خرید ملک دست دوم در ترکیه نیز باید 3 درصد ارزش ملک به عنوان کمیسیون خرید، از سوی خریدار و فروشنده پرداخت شود. حال با توجه به اینکه قیمت خرید ملک دست دوم یا املاک کلنگی پایین است، به تبع میزان کمیسیون پرداختی شما نیز پایین‌تر خواهد آمد.
- کمیسیون خرید پروژه های مسکونی
این روزها شاهد ساخت و سازهای گسترده در شهرهای مختلف ترکیه هستیم. در شهری مانند استانبول، منطقه ساریر، منطقه شیشلی و ماسلاک توجه سرمایه‌گذاران خارجی را به خود جذب کرده‌اند. این نوع مناطق با داشتن زیرساخت‌های مناسب شهری، دسترسی به راههای اصلی، آب و هوای مناسب، حمل و نقل آسان و … سبب شده‌اند که ساخت پروژه‌های مسکونی، مجتمع‌های مسکونی و آپارتمان‌های بلند در آنها رونق بگیرد. حال اگر شما یک واحد را به طور مستقیم از شرکت سازنده یا کارفرمای پروژه بخرید، پرداخت کمیسیون خرید خانه شامل این قرارداد نخواهد شد.
- کمیسیون معاوضه ملک
معاوضه ملک زمانی اتفاق می‌افتد که شما یک خانه در ترکیه دارید و می‌خواهید با یک فرد صاحب‌خانه دیگر در ترکیه، ملک‌هایتان را با هم عوض کنید. در این نوع معاملات، نرخ کمیسیون معاوضه ملک، 2 درصد ارزش ملک است. که پرداخت آن نیز شامل هر دو طرف قرارداد می‌باشد.
- کمیسیون فسخ قرارداد
امکان دارد به هر دلیل ملک قرارداد بسته شده میان خریدار و فروشنده باطل شود. چنانچه این اتفاق بیفتد؛ طرفی که قرارداد را فسخ کرده است، باید هزینه کمیسیون را پرداخت کند. اگر هم توافق میان دو طرف صورت گرفته است، هزینه کمیسیون خرید خانه میان آنها تقسیم می‌شود.
- هزینه مالیات
در میان هزینه‌های اضافی که در طول پروسه خرید ملک باید بپردازید، هزینه مالیات کمترین آنها است. همین مالیات در کشوری مانند ایتالیا یا فرانسه به 20 درصد هم می‌رسد. کلا، در کشور ترکیه نسبت به دیگر کشورهای اروپایی، هزینه‌های جانبی خرید ملک پایین‌تر است. این یکی از دلایل جذابیت این کشور نزد سرمایه‌گذاران خارجی است. هزینه دیگری تحت عنوان “پرداخت هزینه ارزش افزوده” برای خریداران خانه و ملک در ترکیه مطرح بود که از سال 2017 دیگر این قانون برداشته شده است.
- هزینه گزارش ارزیابی
یک گزارش ارزیابی SPK باید توسط خریداران خانه در ترکیه، تهیه شود. این گزارش وضعیت ملک به همراه ارزش آن پیش از خرید را نشان می‌دهد. هزینه آن نیز به اداره املاک و سازمان ثبت زمین و کاداسترو پرداخت می‌شود. هزینه تهیه آن نیز حدود 1000 تا 1500 لیر است.
دیگر هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه
در کنار موارد مهم بالا، شما به هزینه‌های جزئی دیگری نیز در طول پروسه خرید ملک در ترکیه بر خواهید خورد. ما این هزینه‌ها را به همراه رنج حدودی‌شان برایتان لیست کرده‌ایم:
- ترجمه کردن پاسپورت و هزینه وکالتنامه در دفترخانه رسمی: 500 لیر ترکیه
- هزینه ثبت سند در اداره ثبت اسناد ترکیه: 60 لیر ترکیه
- تهیه گزارش اتمام ساخت ملک‌های نوساز: 800 لیر ترکیه (بستگی به متراژ و محل ملک دارد). این هزینه از سوی فروشنده ملک در ترکیه پرداخت می‌شود.
- بیمه کردن ملک: 200 تا 450 لیر ترکیه
- بیمه زلزله ملک: این نوع بیمه برای ساختمان‌های ترکیه ضروری است و مقدار آن 150 تا 250 لیر است.
- هزینه نصب کنتور برق جدید: 400 لیر (کلا یکبار آن را پرداخت خواهید کرد)
- برای تغییر نام کنتور برق: 75 لیر (کلا یکبار آن را پرداخت خواهید کرد)
- هزینه نصب کنتور آب جدید: 280 لیر
- هزینه تغییر نام کنتور آب: 70 لیر
- هزینه نصب خط تلفن در ترکیه: 2 لیر (البته برای داشتن خط تلفن، باید اقامت ترکیه را داشته باشید)
- هزینه اجاره کردن خط تلفن: ماهانه 10 لیر
- هزینه اینترنت پرسرعت 50mb/s: 70 لیر در ماه با حجم نامحدود
- هزینه قبض آب: 2 لیر برای هر مترمکعب مصرف
- هزینه قبض برق: 1 لیر برای هر 4000 وات ساعت مصرف
عقد توافق‌نامه کمیسیون املاک
حال اگر قصد خرید یا فروش خانه و یا اجاره ملک در ترکیه را دارید، دو راه پیش روی شما است. اینکه مستقیما خودتان کارهای پیدا کردن ملک و فروشنده و سازندگان را انجام دهید و در نهایت یک وکیل یا مترجم استخدام کنید. راه دوم این است که به مشاورین املاک ترکیه مراجعه کنید. برخی از نمایندگان معتبر املاک که بسته به نیاز و خواسته‌های شما، می‌توانند انواع ملک‌های قانونی و بدون مشکل را برایتان پیدا کنند. مشاورین املاک به دلیل داشتن علم و تجربه کافی در این زمینه، تمامی املاک مسکونی، اداری و تجاری را رصد می‌کنند و احتمال خطای آنها بسیار پایین است. بسیاری از متقاضیان خرید ملک و خانه در کشور ترکیه به مشاورین املاک مراجعه می‌کند. در این صورت میان آنها یک توافق نامه کمیسیون خرید ملک انعقاد می‌شود.
در داخل این قرارداد، اطلاعاتی از جمله ارزش ملک، میزان درصد کمیسیون، نوع معامله، نوع ملک، افراد پرداخت‌کننده کمیسیون و زمان پرداخت و … مشخص می‌شود. حتما این قرارداد را قبل از امضا کردن، چند بار بخوانید و بندهای آن را مرور کنید.
عدم پرداخت کمیسیون مشاور املاک از سوی خریدار یا فروشنده
همین الان گفتیم که شما یک توافق‌نامه با مشاور املاک امضا خواهید کرد. این توافق‌نامه اعتبار و ارزش قانونی دارد. از طرفی حق پرداخت کمیسیون از طرف دولت ترکیه مشخص می‌شود. برای همین دو طرف قرارداد، موظف به پرداخت آن در زمان مشخص شده هستند. هر گونه اهمال در پرداخت و تاخیر کمیسیون، به مشاور املاک حق پیگیری قانونی خواهد داد و می‌تواند حتی دادخواست شکایت دهد.
جمع‌بندی
همانطور که دیدید در کنار هزینه خرید ملک که به میزان ارزش آن است، هزینه‌های جانبی دیگری از جمله کمیسیون خرید ملک، مالیات، هزینه انتقال سند، هزینه نصب کنتور جدید برق و آب، هزینه تنظیم وکالتنامه، ثبت آن، هزینه مترجم و … نیز برای خریداران املاک ترکیه تعریف می‌شود. به طور کلی می‌توانید تا 6 درصد ارزش ملک را به‌عنوان هزینه‌های اضافی خرید ملک در نظر بگیرید. یعنی برای یک ملک به ارزش 100 هزار دلار، شما 6 هزار دلار برای هزینه‌های جانبی، کنار بگذارید. مقادیر بیشتر از حدود مشخص شده که به شما اعلام می‌کنیم را قبول نکنید، این رنج محدوده‌ها توسط قانون دولت ترکیه مشخص می‌شوند و نه هیچ فرد دیگری. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما در مشاور املاک یو اف اس در ارتباط باشید.