تاپو چیست؟
اگر از علاقمندان به مهاجرت به ترکیه و خرید املاک در این کشور هستید و هنوز با مفهوم تاپو (Tapu) و انواع آن آشنایی ندارید، با ما همراه باشید. به سند ملکی معتبر و قانونی هر ملک که برای مالک صادر می‌شود و انحصاری بودن ملک را نشان می‌دهد، تاپو گفته می‌شود. دولت ترکیه از سال 2012 امکان خرید فروش ملک به اتباع خارجی را آسان کرده است. بر طبق قانون شماره 2644 که قانون ثبت زمین نام دارد، هر نوع ملک از جمله املاک مسکونی، املاک تجاری، زمین‌های کشاورزی، زمین‌های بایر و … یک سند ملکی معتبر دارند. آشنایی با سند قرمز و آبی، اداره تاپو و کاداستر، هزینه انتقال و سیستم تاپوتاکاس برای تمام خریداران ملک (مسکونی، اداری، تجاری، زمین و …) ضروری است. برای همین ما در این مقاله به طور کامل این موارد را برای شما بیان خواهیم کرد.
انواع تاپو
انواع تاپو یا انواع سند رسمی ملک در ترکیه به دو دسته سند آبی و سند قرمز تقسیم‌بندی می‌شود. تاپو آبی ترکیه، سندی است که زمین داده می‌شود. یعنی بر روی ملک، ساخت و سازی صورت نگرفته است. دارندگان این نوع ملک بعد از آغاز ساخت و ساز و اتمام آن، می‌توانند برای عوض کردن سند آبی به قرمز اقدام کنند. تاپو قرمز نیز به املاک ساخته شده و ساختمان‌های دارای پایان کار داده می‌شود. در داخل اسناد قرمز، اسامی تمام خریداران خانه به همراه میزان سهم آنها از ملک به طور دقیق به همراه مشخصات کامل آورده می‌شود.
از طرفی، سه نوع مجوز دیگر جدا از اینها، برای املاک در طول پروسه ساخته شدن نیز قابل تعریف است. در نوع اول که سند مالکیت مشترک (Hisseli Tapu) نام دارد، سند برای مالک یا سازنده ساختمان تعریف می‌شود. هر بخش از ملک جداگانه ثبت شده و سند برای شروع ساخت و ساز به سازنده داده می‌شود. نوع دوم، سند مالکیت کات ایرتیفاکی (Kat İrtifakı) نام دارد که به پروژه‌های در حال ساخت و با 70 درصد پیشرفت در ساخت و ساز از طرف اداره ثبت اسناد و زمین داده می‌شود. در این نوع سند میزان سهم هر کدام از خریداران از ملک نیز داخل سند آورده می‌شود. سند کات ایرتیفاک قابل ارائه برای اخذ اقامت موقت می‌باشد. نوع سوم نیز تاپو کات مولکیتی (Kat Mülkiyeti) است که همان سند نهایی املاک است. پروژه‌هایی که به مرحله اتمام و کاربری رسیده‌اند، این نوع جواز ملکی را دریافت می‌کنند.
با انواع سند ملکی در ترکیه بیشتر آشنا شوید
معرفی اداره تاپو و کاداستر
شما سند ملکی یا تاپوی مالکیت را تنها و تنها از اداره تاپو و کاداستر ترکیه دریافت خواهید کرد. به عنوان خریدار خانه و ملک در ترکیه باید حواستان باشد که تمام املاک قانونی دو نسخه تاپو دارند، که یکی دست مالک و دیگری در بایگانی اداره نگهداری می‌شود. این ارگان، در تمام شهرهای ترکیه تحت عنوان اداره ثبت املاک و مستغلات شعبه دارد. یعنی وقتی شما ملک را انتخاب کردید، پروسه خرید و انتقال سند به تمامی به طور قانونی پیش رفت و مجوزهای لازم را گرفتید، اداره نیز مهر نهایی انتقال سند از فروشنده به خریدار را انجام می‌دهد و تاپوی جدید جایگزین را صادر می‌کند. مدت زمانی که برای ثبت نهایی سند ملکی در اداره کاداستر طول می‌کشد حدود 3 نهایتا 5 روز است. پیشنهاد ما این است که برای پیشرفت قانونی و منظم کارها از کارشناس نوتر که همان دفاتر ثبت اسناد رسمی ترکیه است، کمک بگیرید.
در تاپو چه چیزهایی نوشته می شود؟
همانطور که گفته شد، تاپو یک کاغذ تک برگه‌ای است که اطلاعات دقیق صاحب ملک را شامل می‌شود و از نظر قانونی اثباتی برای مالکیت او است. در نسخه جدید آن، یک بارکد QR به آن اضافه شده است که با اسکن آن می‌توان صحت و اعتبار اطلاعات داخل آن را نیز پیگیری کرد. برای اینکه بدانید تاپوی ملک جعلی است یا خیر می‌توانید با اسکن این بارکد اطلاعات صاحب واقعی و وضعیت ملک را پیگیری کنید. یا اینکه به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید و صحت و سقم سند ملکی را جویا شوید. و اما داخل این برگه چه اطلاعاتی نوشته شده است؟
مطابق با عکس به ترتیب شماره:
- استان
- شهر
- منطقه یا محله قرارگیری ملک
- روستا
- خیابان
- وضعیت ملک
- شماره بلوک
- نوع ملک (تجاری، مسکونی، اداری و …)
- مساحت کل
- پلاک‌های همسایه
- نوع استفاده از ملک
- ارزش واقعی ملک
- نوع مستغلات
- سهم زمین
- شماره ساختمان یا بلوک
- شماره طبقه
- شماره واحد
- علت فروش و انتقال قبلی
- اطلاعات مالک یا مالکان فعلی
- تاریخ انتقال سند
- شماره‌های املاک مختلف در ثبت
- امضای ثبت تاپو (امضای رئیس دفتر)
هزینه انتقال تاپو
این را بدانید که در هر معامله‌ای جدا از هزینه اصلی که به ارزش ملک است، هزینه‌های جانبی دیگری را نیز باید پرداخت کنید. از جمله این هزینه‌ها که به صورت درصدی از کل قیمت فروش ملک محاسبه می‌شوند، هزینه انتقال تاپو یا انتقال سند است. از آغاز سال 2020، مقدار 4 درصد از معاملات ملکی، به عنوان کارمزد نقل و انتقال از سوی دولت اعلام شده است. این مقدار بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. پرداخت آن نیز زیر نظر اداره کل ثبت زمین و کاداستر خواهد بود. در کنار این 4 درصد شما هزینه‌های جانبی دیگری را نیز باید پرداخت کنید:
- نرخ کمیسیون ملک در ترکیه که به مشاورین املاک خرید و فروش ملک در ترکیه پرداخت می‌شود.
- ترجمه مدارک و گذرنامه
- هزینه مالیات
- هزینه وکیل و مترجم (اگر دارید)
- 600 تا 650 لیر هزینه معامله در گردش
- 450 تا 500 لیر هزینه فروش به غیر ترک
پرداخت هزینه انتقال تاپو از طریق کارت‌های اعتباری و مراجعه به شعب بانک‌های زراعت، زراعت کاتیلیم، هالک، وکیفلار، واکیف کاتیلیم و املاک کاتیلیم امکان‌پذیر است.
مدارک مورد نیاز برای انتقال تاپو
قبل از اینکه هر قراردادی را امضا کنید، از اعتبار تاپو، وضعیت ملک و مورد پسند بودن آن اطمینان حاصل کنید. حواستان باشد، شما تمام هزینه‌ها را اول کار پرداخت نخواهید کرد. 10 تا 15 درصد بیعانه خواهید داد و بقیه پول قبل از واگذاری کامل سند در سیستم تاپوتاکاس بلوکه می‌شود. گزارش‌های شهرداری، بدهی‌های دولتی و بانکی ملک را به طور کامل بررسی کنید. البته کارشناسان ما در طول این پروسه همراه شما خواهند بود. یعنی شما حتما به یک وکیل یا مترجم معتبر نیاز خواهید داشت. مدارکی نیز که برای خرید خانه و آپارتمان در ترکیه باید آماده کنید شامل موارد زیر می‌باشند:
- پاسپورت معتبر ترجمه شده و مدارک شناسایی هر دو طرف معامله
- عکس پرسنلی از فروشنده و خریدار
- بیمه‌نامه زلزله ملک (در ترکیه اجباری است)
- مجوز پایان کار شهرداری
- گواهی ارزش‌سنجی واقعی ملک
- تسلط به زبان ترکی یا داشتن مترجم
- استعلام بدهس‌های مالیاتی ملک
- حضور فیزیکی دو طرف در اداره کاداستر
سیستم تاپوتاکاس چیست؟
سیستم تاپوتاکاس یا تاکاس بانک برای فروشندگان و خریداران اموال غیرمنقول خیلی اهمیت دارد. این سیستم نقل و انتقال پول از خریدار به فروشنده را بسیار ایمن، قانونی و مطمئن می‌سازد. سیستم تاپوتاکاس یک سیستم دولتی مرتبط به دفتر کل اسناد رسمی ترکیه است. هدف از ایجاد این سیستم ایجاد یک بستر مطمئن و کاهش ریسک در پروسه انتقال پول است. در این سیستم واگذاری ملک به خریدار و انتقال پول به فروشنده در یک زمان اتفاق می‌افتد، برای همین هم به نفع فروشنده و هم به نفع خریدار خواهد بود. نگرانی‌های فروشنده از بابت پول جعلی، عدم پرداخت به موقع خریدار و … و از طرفی نگرانی خریدار بابت عدم واگذاری ملک در زمان مشخص و هدر رفتن سرمایه و … با تاکاس بانک به کلی برطرف می‌شود.
به گونه‌ای که شما اگر بخواهید مثلا خرید ملک در ازمیر انجام دهید، بعد از اینکه ملک مورد نظر را انتخاب کردید و با فروشنده به توافق رسیدید، به آدرس اینترنتی www.taputakas.com.tr مراجعه می‌کنید. در اینجا برای هر قرارداد و معامله‌ای قابل ثبت کردن است. با پرداخت هزینه 70 لیر کار انتقال ایمن پول از شما به فروشنده انجام می‌شود. شما پول را پرداخت می‌کنید، در تاپوتاکاس بلوکه می‌شود. و بعد از اینکه کار انتقال سند ملکی از طرف فروشنده به طور کامل تمام شد، برداشت پول برای او آزاد می‌شود. در هر مرحله از پیشرفت معامله نیز، از طریق ارسال پیامک، دو طرف مطلع خواهند شد.
نحوه کار با سیستم تاپوتاکاس
گام اول این است که فروشنده یک قبض پرداخت الکترونیکی از مدیر کل ثبت اسناد و املاک دریافت می‌کند و سپس می‌تواند در داخل سیستم اطلاعات خود را وارد کند. سپس خریدار نیز قبض الکترونیکی خود را دریافت کرده و مانند فروشنده در سیستم تاکاس بانک ثبت نام می‌کند. در مرحله بعد که اطلاعات آنها تایید شد، هر کدام یک شماره شبا وارد سیستم می‌کنند. این شماره باید شخصی و به نام هر کدام از آنها باشد. سپس:
- خریدار و فروشنده منتظر استعلام و تایید اطلاعات آنها از اداره ثبت املاک می‌مانند.
- مبلغ فروش و نرخ کمیسیون ملک از طریق sms یا eMail به دو طرف معامله اطلاع‌رسانی می‌شود.
- زمانی که هزینه‌های سیستم را پرداخت می‌کنید، نوع حواله، شماره قبض و آدرس بانکی را به دقت انتخاب کنید وگرنه به شما عودت داده خواهد شد.
- مبلغی که خریدار به سیستم وارد می‌کند، بلوکه می‌شود.
- فروشنده می‌تواند برای اطمینان از بلوکه شدن پول در سیستم، به منوی استعلام وضعیت برود.
- بعد از انجام کارهای واگذاری سند در اداره ثبت اسناد املاک، پول بلوکه شده برای فروشنده آزاد می‌شود.
- تمام مراحل و اتفاق‌های داخل سیستم از طریق اس ام اس دو فروشنده و خریدار ملک اطلاع رسانی می‌شود.
نکات پایانی
تا به اینجا به طور کامل با مفهوم تاپو که همان سند مالکیت قانونی در ترکیه است، آشنا شدیم. انواع آن را بررسی کردیم و محتویات داخل آن را به همراه مدارک لازم و هزینه‌های انتقال سند بررسی کردیم. خوشبختانه، قوانین ترکیه و نهادهای مربوط به خرید املاک و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، شفاف، دقیق و مطمئن هستند. برای همین امکان سوءاستفاده و بروز مشکل بسیار پایین آمده است. شما می‌توانید همین الان املاک مختلف در بهترین شهرهای ترکیه را بررسی کنید و از میان آنها مناسبترین را انتخاب کنید. سپس مقدمات بازدید از ملک و خرید را طی کنید.
در طول این پروسه حتما مجوزها، وضعیت بدهی‌ها، بیمه‌نامه و گزارش‌های شهرداری در خصوص ملک را چک کنید. اگر معامله جوش خورد و وارد پروسه خرید نهایی شدید، با اخذ راندوو می‌توانید مدت زمان ماندن در ترکیه را تمدید کنید و با ثبت درخواست در سیستم اداره تاپو و سیستم تاپوتاکاس که به شما معرفی شدند، ادامه کار انتقال سند و واریز کردن پول را انجام دهید. برای کسب اطلاعات بیشتر نیز می‌توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.