انواع سند ملکی در ترکیه
انواع سند ملک در ترکیه و قوانین انتقال سند ملک خریداری شده به همراه راه‌های تشخیص سند ملکی اصل، مواردی هستند که تا ندانید، نباید هیچ ملکی خریداری کنید. خرید ملک در ترکیه یکی از بهترین راه‌ها برای سرمایه‌گذاری در یک کشور خارجی است. که به دنبال آن، امکان گرفتن اقامت ترکیه فراهم می‌شود. زمانی که شما یک ملک را خریداری می‌کنید، باید بدانید که در کدام دسته از انواع سند ملک در ترکیه قرار می‌گیرد. اولا که هرگونه سند مالکیت در ترکیه با نام “تاپو” شناخته می‌شود. سه نوع تاپو یا سند ملکی در ترکیه وجود دارد که هر کدام از آنها ویژگی‌های خاص خود را دارند. در داخل این اسناد ملکی اطلاعات مربوط به ملک، موقعیت، تملک و … قرار دارد. تمام انواع سندهای ملکی در ترکیه زیر نظر اداره تاپو که همان اداره مسکن است، تنظیم می‌شود. با ما تا پایان این مقاله همراه باشید.
آنچه در این مطلب خواهید خواند
انواع سندهای ملکی در ترکیه
هر ملک در ترکیه یک سند رسمی و قانونی دارد که به نام مالک قانونی آن است. داریم در مورد حق مالکیت صحبت می‌کنیم. شاید شما یک آپارتمان مسکونی در ترکیه بخرید و واحدهای آن را اجاره دهید. هیچ نامی از مستاجران در داخل سند املاک ترکیه آورده نمی‌شود. اما اگر شریک داشته باشید، قضیه فرق می‌کند. در این حالت، ملک بیشتر از یک نفر مالک دارد. باز هم تعداد سند یکی است. اما در داخل سند به افراد مالک و میزان سهم آنها اشاره می‌شود. بعلاوه به هر کدام از شرکای سند ملک، اوراق قرضه داده می‌شود. در داخل انواع سند ملک در ترکیه، مربعی وجود دارد که نام مالک در آن نوشته می‌شود. در صورت شریک بودن چند نفر بر روی یک ملک، نام مالک اصلی داخل سند به همراه درصد سهم او آورده می‌شود. همین درصد نشان می‌دهد که افراد دیگری در مالکیت این سند شریک هستند.
اما مثلا فردی که به تنهایی، خرید خانه در استانبول انجام می‌دهد، سند ملکی تنها برای شخص او صادر می‌شود. پس تا به اینجا شما به عنوان خریدار ملک در ترکیه، صاحب یک سند ملکی خواهید شد. در ادامه انواع اسناد ملکی را برایتان آورده‌ایم
- تاپو: تاپو نامی است که در ترکیه به اسناد ملکی گفته می‌شود. گونه سند رسمی و قانونی، یک تاپو (tapu) است. تاپو یک برگه است که در آن تمام اطلاعات مربوط به ملک (خانه، آپارتمان، ویلا، واحد تجاری، واحد اداری، زمین) ذکر شده است. تمام نوشته‌ها و اطلاعات داخل تاپو نیز به زبان ترکی می‌باشند.
- سند قرمز: سند ملکی قرمز یا سند سرخ یکی از انواع سند ملک در ترکیه است. حتی به آن صورتی نیز گفته می‌شود. اما مهم‌تر از رنگ آن، این است که سند قرمز به املاک ساخته‌شده و ساختمان‌ها اطلاق دارد. یعنی شما اگر واحدهای مسکونی، تجاری یا اداری بخرید، به شما تاپوی قرمز داده می‌شود. در داخل سند قرمز می‌توان بخش‌های مختلف ملک مورد نظر، قسمت‌هایی که قرار است استفاده شود به همراه سهام ملک نیز مشخص می‌شود.
- سند آبی: سند آبی نیز یکی دیگر از انواع سند ملک در ترکیه است. سند آبی برای زمین‌های خالی صادر می‌شود. در واقع خریداران زمین در ترکیه، تاپوی آبی دریافت می‌کنند. پس در سند آبی، مالکیت زمین مطرح است.
- تاپو جدید در ترکیه: اخیرا بحث تاپو جدید ترکیه مطرح است. در انواع سندهای جدید ملکی در ترکیه، از نظر ظاهری و سهولت دسترسی به اطلاعات دقیق و قانونی ملک تغییراتی داده شده است. طی بررسی‌هایی که از طرف دولت ترکیه و نهاد محیط زیست و برنامه‌ریزی شهری انجام شد، تاپوهای قدیمی ناکارآمد معرفی شدند.
تفاوت‌های سند آبی و سند قرمز
همانطور که در بالا گفته شد، تفاوت این دو نوع سند به نوع ملک برمی‌گردد. سند آبی برای زمین‌های خالی از ساخت و ساز است و اجازه ساخت و ساز در این نوع املاک داده نشده است. اما سند قرمز به ساختمان‌ها و اراضی قابل ساخت و ساز داده می‌شود. پس شما هنگام خرید خانه شهرهای ترکیه، باید سند قرمز ملک را دریافت کنید.
تغییرات اسناد جدید املاک ترکیه
اسناد قدیمی ارزش و اعتبار خود را دارند، اما مالکان می‌توانند نسبت به صادر کردن تاپوی جدید نیز اقدام کنند. در کل، سه تغییر بسیار خوب در جهت آسان‌سازی چک کردن انواع سند ملک در ترکیه و پیگیری اطلاعات انجام شده است. تغییر اول این است که برای هر سند ملکی در ترکیه، یک کد ملی غیرمنقول اختصاص داده شده است. این کد مانند کد ملی هر فرد که منحصر بفرد است، برای هر ملک مخصوص به خود آن ملک است. نقش کد ملی سند جدید املاک ترکیه این است که شما با وارد کردن این کد در بانک اطلاعاتی ثبت زمین و کاداستر به راحتی می‌توانید به جزییات رسمی و قانونی ملک دسترسی داشته باشید. بدین صورت، کدهای غیرقانونی و جعلی نیز قابل تشخیص خواهند بود.
دومین تغییر در اسناد املاک جدید ترکیه، ارائه یک کد رهگیری QR است. مانند کد ملی غیرمنقول، این کد رهگیری نیز برای هر ملک، اختصاصی است. بر روی تاپوی هر ملک این کد وجود دارد. شما به راحتی می‌توانید آن را با تلفن همراه خود اسکن کنید. اگر کد رهگیری قانونی باشد، به بانک اطلاعات ثبت زمین و ملک دسترسی پیدا خواهید کرد.
در اینجا نیز اطلاعاتی در مورد زمان ساخت ملک، مالکان مختلف ملک، نحوه ساخت آن و … به شما ارائه می‌شود. تغییر سوم درج دقیق متراژ هر ملک در داخل سند است. قبلا در انواع سند ملک در ترکیه، مساحت و متراژ بنا درج نمی‌شد که امروزه در سند املاک جدید ترکیه این عدد بر اساس استانداردهای املاک نوشته می‌شود. البته تغییر دیگری نیز از نظر ظاهری در اسناد جدید وجود دارد و آن هم طراحی قاب خاص و سنتی است که ستاره‌هایی در این قاب دیده می‌شود.
نحوه خواندن و تشخیص سند ملکی ترکیه
سند قرمز خانه‌ای که می‌خواهید خریداری کنید، اطلاعات مهمی از ملک به شما می‌دهد که به زبان ترکی است. تمام فیلدها را حتما با دقت مطالعه و بررسی کنید. از صحت تمامی اینها باید اطمینان حاصل کنید. در انواع اسناد جدید املاک ترکیه می‌توانید از طریق کد رهگیری و کد ملی به اطلاعات دقیق ملک دسترسی داشته باشید. در انواع املاک قدیمی نیز حضور وکیل معتبر و نماینده اداره تاپوی ترکیه می‌تواند به شما کمک کند. در اینجا تمام محتویات داخل سند قرمز املاک ترکیه را برایتان آورده ایم:
- استانی که ملک در آن قرار دارد
- شهر قرارگیری ملک
- منطقه قرارگیری ملک
- روستای قرارگیری ملک
- خیابان
- موقعیت دقیق ملک
- شماره بلوک
- نوع ملک و مستغلات
- مساحت کل ملک
- مرزبندی‌ها و بر ملک
- نوع مالکیت ملک
- ارزش ملک
- نوع کاربری که ملک دارد (مسکونی، اداری، تجاری)
- سهم بانک از ملک
- بلوک
- طبقه
- تعداد آپارتمان
- علت فروش ملک و آدرس و نام مالک قبلی ملک به همراه توضیحات انتقال سند
- مشخصات صاحب یا صاحبان کنونی ملک
- تاریخ انتقال سند
- امضای رئیس دفتر تاپوی ملک
سه قسمت مهم دیگر در سند قرمز وجود دارد:
- KAT Mülkiyeti: این قسمت اگر تیک خورده باشد، بدین معنا است که ملک فروخته شده، تمام مجوزات لازم در مراحل مختلف ساخت، پایان کار و پرداخت عوارض شهرداری را انجام داده است. در واقع تیک خوردن این بخش از سند قرمز، بدون ایراد بودن ملک را در زمان ساخت نشان می‌دهد. برای گرفتن اقامت ترکیه، این بخش از سند قرمز ملک شما باید تیک خورده باشد.
- kat irtifakı: تیک دار بودن این قسمت از سند، به معنای نبود مجوز لازم برای ساخت و ساز است.
- Devremülk: در این بخش برای مالک بودن فرد خریدار تاریخ تعیین می‌شود. یعنی خریدار تا تاریخ اعلام شده، مالکیت ملک را دارد.
سند ملکی در ترکیه برای اتباع خارجی
از تاریخ 10 می 2012 امکان خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی ممکن شده است. این تبصره شماره 35 قانون املاک ترکیه است که به شماره 2644 ثبت و تصویب شده است. امکان خرید خانه در ترکیه، درگاه جدیدی برای سرمایه‌گذاران خارجی بود. از طرفی با خرید ملک با ارزش مشخص در ترکیه، می‌توانید اقامت این کشور را دریافت کنید. البته این تنها راه اخذ اقامت ترکیه نیست و با ثبت شرکت در ترکیه نیز می‌توان اقامت این کشور را بدست آورد. اما شما بعنوان یک تبعه خارجی برای خرید ملک باید ابتدا از امکان پذیر بودن خرید برای کشور خود اطمینان حاصل کنید. برای این کار می‌توانید به سفارت ترکیه در کشورتان یا به طور مستقیم از سازمان ثبت اراضی و املاک کشور ترکیه پرس و جو کنید. برای ایرانیان که امکان خرید خانه و انتقال سند املاک وجود دارد.
چطور در ترکیه سند رسمی مالکیت بگیریم؟
برای گرفتن سند رسمی مالکیت باید خودتان یا وکیل شما به طور مستقیم با فروشنده یا وکیل رسمی او در ارتباط باشد. تمام پروسه انتقال سند مالکیت باید از طریق اوراق رسمی و قانونی که به امضای طرفین رسیده انجام شود. شما برای خرید ملک باید در بنگاه و دفاتر مشاور املاک رسمی حضور پیدا کنید. در اینجا یک قول‌نامه از طرف فروشنده به خریدار ملک صورت می‌گیرد. اما انتقال سند بعد از حدود 30 تا 45 روز بعد از عقد توافق‌نامه و با ارائه مدارک مورد نیاز انجام می‌شود.
چند نکته و شرط مهم در انتقال انواع سند ملک در ترکیه وجود دارد که باید بدانید:
- شما به عنوان خریدار خارجی ملک تا 30 هکتار حق خرید دارید
- در مناطق امنیتی و یا نظامی ترکیه حق خرید و انتقال سند ملک ندارید
- تنها ده درصد از اراضی هر شهر یا ناحیه را می‌توانید خریداری کنید
- امکان درخواست خرید اعتباری از مالک یا موسسات مالی کشور ترکیه وجود دارد
- باید تابعیت اول شما کشوری باشد که ترکیه اجازه خرید ملک را برای آن کشور صادر کرده باشد
- برای انتقال انواع سند ملک در ترکیه، باید مالک یا وکیل قانونی او یک درخواست برای ایجاد مقدمات انتقال سند به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. این درخواست پیش از انجام هر گونه کار و عقد قرارداد انجام می‌شود.
- حتما وضعیت ملکی که می‌خواهید خریداری کنید را از جمله میزان بدهی، محدودیت‌های قانونی اعمال شده علیه آن، وام‌ها و … را از اداره ثبت اسناد ترکیه درخواست کنید.
- داشتن وکیل، شما را از تمام شکایت‌ها، ایرادها و ادعاها حفظ خواهد کرد. می‌توانید طول دوره انتقال سند ملک در ترکیه را با حضور یک وکیل خبره و معتبر انجام دهید.
مدارک لازم برای انتقال سند
همانطور که گفته شد از زمان عقد قول‌نامه تا زمان انتقال انواع سند در ترکیه، باید مدارک مورد نیاز را به اداره ثبت اسناد ترکیه ارائه دهید. خریدار و فروشنده ملک باید هر دو، مدارک مورد نیاز و مربوطه را تا زمان انتقال سند، آماده و ارائه داده باشند.
- سند ملک مورد نظر (سند قرمز برای خرید ملک مسکونی، تجاری، اداری)
- یک برگه احراز مالکیت ملک که جزئیات کامل ملک در آن آورده شده است (از جمله مساحت، جانمایی آن، آدرس و …) این برگه از طریق سازمان ثبت اسناد صادر می‌شود
- پاسپورت معتبر و ترجمه آن به زبان ترکی
- ارائه نامه پایان کار شهرداری و تسویه حساب مالیات و عوارض
- ارائه بیمه نامه ملک
- یک پرده عکس فروشنده
- دو پرده عکس خریدار
- حضور مترجم رسمی و مورد تایید ترکیه
- اگر طرفین معامله به زبان ترکی مسلط نیستد، حضور دو شاهد به همراه مترجم الزامی است
- اگر شما وکیل خود را به نمایندگی از خودتان فرستاده‌اید، باید اصل و کپی وکالت‌نامه معتبر و مورد تایید خود را به همراه داشته باشند.
هزینه‌های انتقال انواع سند ملکی در ترکیه
هم خریدار و هم فروشنده باید به اندازه 2 درصد ارزش ملک را به دولت پرداخت کنند. در هر حالت این مقدار نباید از مقداری که در برگه تسویه حساب عوارض شهرداری وجود دارد، کمتر باشد. در زمان انتقال سند نیز، باید مالیات سرمایه در گردش را پرداخت کنید. در کنار اینها، برای بررسی‌های لازم که توسط سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی انجام می‌شود و موقعیت مجاز ملک شما را نشان می‌دهد نیز باید هزینه‌هایی پرداخت کنید. هزینه‌های مترجم و هزینه‌های محضری را نیز باید به اینها اضافه کنید.
نکات پایانی
در این مقاله به طور کامل شما را با انواع سند ملک در ترکیه آشنا کردیم. حال شما می‌توانید خیلی راحت و با اطلاعات کامل نسبت به خرید ملک و انتقال سند مالکیت اقدام کنید. حواستان باشد، شما برای خرید خانه در این کشور، باید سند قرمز را دریافت کنید، بخش مجوزهای ساخت، پایان کار و گواهی اتمام کار در داخل این سند باید تیک خورده باشد. در کنار دیگر نکات مهمی که در طول فرایند انتقال سند و مدارک که به شما گفته شد. در این میان می‌توانید از سیستم تاپوتاکاس و سیستم تاپوکس برای انتقال وجه استفاده کنید. راه دیگر این است که برای خود یک حساب باز کنید. در هر صورت این را بدانید که کل پروسه خرید ملک و انتقال سند، یک پروسه کاملا قانونی است. شما باید از هرگونه سوء استفاده احتمالی مصون باشید. البته که می‌توانید با وکلا و مشاوران ما در یو اف اس در ارتباط باشید.